中国人为什么一定要买房？

中国人看重住房与东亚特有的“家文化”分不开。即使在海外生活多年的华侨，也不像欧洲人那样下班后喜欢去泡吧，而是回家看DVD休息放松。家的基本物质保障就是住房，从这个意义来讲，住房对国人的功用远超过居住。近二十年来中国高速上涨的房价已经成为饱受争议的“民生问题”。那么，既然买不起，中国人为什么一定要买房？在有效、成熟的房地产市场上，租房和买房可以无差异地实现享受居住生活的效用，同有“先立家后立业”的东方文化的日本、新加坡和香港的置业观念转变可以为我们提供有趣的对照。然而在中国目前的住房租赁市场，租客利益不被保护，所有法律都是为保护房东利益而设置的，这使得住房租赁在国人眼中是一件极为不稳定的被迫选择。

其次，在中国，住房绑定了过多的社会福利。中国的城市经济非常具有“俱乐部”经济的属性。许多倍受移民青睐的城市都利用户籍制度设置了筛选“会员”的条件。收入、学历、工作资历、有无房产、投资能力等都是这样的条件。比如与房子紧密相连的子女落户和相应的学区房政策，规定了户口在学区外的人没有“就近入学”的权力，因为学区的关系，一街之隔的小区房价却相去甚远，这也在客观上造成了社会分层。

第三，中国金融保险市场发展的滞后迫使国人选择住房作为长期投资品。中国仍处在市场经济制度建立的途中，未来的方方面面都存在着诸多不确定性，而金融保险市场的发展对于降低这些不确定性来说是滞后的，这使得中国人普遍缺乏安全感。以养老金市场来说，人口年龄结构的老化使其供给与需求很可能在未来出现失衡。养老金制度以及金融保险市场都未针对此危机做出充分的反应和调整，导致人们缺乏应对危机的金融保险产品，以房产作为预防性储蓄成为一个有效的备案。可以说，“房子天然不是储蓄，但储蓄天然是房子”。租房当然不具备这种储蓄的功能。

最后，购房的信号机制与社会心理效应加强了国人买房的激励。例如，房产作为财富的信号使有房者在婚姻市场上占据优势。又如，国人的攀比心理使得房地产市场的需求出现逐渐加强的正向累积扩大的过程。

城里人果真买不起房吗？

在中国房价收入比早已高出国际警戒线的情况下，为什么2008年的危机没有导致泡沫破灭反而在2009年重现疯狂？——可能的原因是，中国的多数“刚需”还是可以买得起房，这里独生子女的“漏斗效应”在起作用：就新婚的两个独生子女来看，至少四个老人的毕生储蓄共同支持他们买一套房，这还是可以实现的。回顾五十年前的住房短缺时期，住在“筒子楼”和集体宿舍结婚的例子比比皆是，反观当下，情况远没有达到这种境地。所以，“刚需”还是很顽强的。另外，中国的房地产改革始于1998年，至今不过14年时间，但是城市居民大多经历了公有住房私有化并且其价值不断上升的过程，即使没有享受公有住房私有化好处的城市居民，动拆迁的补偿款也“水涨船高”，相较于农村居民，都不同程度地享受了住房财富随城市经济发展而不断增长的过程，形成了处于膨胀状态的购买力。

当然，从供给的角度来看，市场远没有承担起为买不起房的“刚需”提供小户型住宅的责任。从二十世纪八十年代起，房地产供给结构失衡已是长期以来盘旋在政策制定者面前的难题。特别是在地价昂贵的城市，开发商为了实现更高的盈利空间以冲抵拿地成本，大多选择开发高端商品房。在经济繁荣期，大量投资性需求支撑了高端市场，然而在市场下行波动时，由于缺乏刚性需求支撑，高端商品房最容易受到冲击。相对应地，适宜大多数购房者的中小户型商品房却供不应求。在这种背景下，低风险和低盈利的小户型住房开始引起行业领头者的关注。早在2007年，王石在大胆预测房地产拐点的同时，指出小户型才是未来市场的主流。甚至在近日，王石在新书中直接指出，“内地城市的人现在没有资格住大房子”，一石激起千层浪。“资格”问题显然不是王石能说了算的，但王石说对的是，中国城市土地资源稀缺的现实的确需要主流住房结构向功能紧凑的小户型转换，实现的路径是将传统住房的部分功能放到社会公共服务领域。比如，在咖啡厅和会所提供便利而且优质的会客功能的情况下，我们为什么还需要那么大的客厅呢？

限购令能解决中低收入家庭的住房问题吗？

国人必须要认清的是，在市场经济下，绝不能指责开发商没有“社会良心”，倘若住房问题指望开发商的“良知”来解决，那是十分渺茫的。反思游戏规则是不是出了纰漏才是最重要的。在为中低收入者提供小户型的问题上，市场失灵，这时政府干预才有了意义。然而过去几年，政府做的多是一刀切的“90/70”政策、限房价竞地价、限购令等等。

有人说，限购令的初衷在于抑制房价，保护市场化中受损或没有获利的人群。这里存在一个误区。即便是为了保护平等，以“人人都买得起房”为出发点，绝对是一项奢侈、不实际和危险的计划。市场经济讲求优胜劣汰，这样才能使经济有进步的动力。因此，适度的不平等恰恰是激励人们勤劳、奋斗、极尽智巧的最佳工具。如果只是因为贫穷就能受照顾得一套房，那么还有谁愿意努力工作、费心投资呢？再者，不顾人之间不平等的复杂性，简单地“劫富济贫”，只能扰乱整个市场秩序，中断制度的良性演化和市场的发育。

随着上海这样的大城市逐渐成为中国、亚洲甚至世界经济的中心，众多的人口、资本、知识和技术聚集到此，必然推动当地地价、房价的上涨。价格此时扮演了缓解拥挤和保证土地使用效率的角色。自由调整的地价和房价将出价最高的买者留下来，而支付不起高价的买者只能离开。这种貌似残酷的竞争机制恰恰使得土地和房屋永远由最能发挥它们最大价值的个人或企业支配，从而保证城市经济不浪费每一个获利机会。限购令逆市场的效率原则而动，投机性需求的斩断是以刚性需求和长期投资需求的同归于尽为惨痛代价的。

因此，为了保护市场化进程中的弱势群体，不能直接给予其胜利者才有资格享受的果实，而是要保障其最低的生活标准，延续其在下一轮比赛中获胜的可能性。这就像一些体育项目会以“败者组”赛制替代“单败淘汰”制，却绝对不会让每个人都当冠军。所以旨在保障最低需求的保障房政策的推行是有意义的。

保障房政策如何解决中低收入家庭住房问题？

住房具有投资和消费的双重属性，保障消费才是保障房的应有之义。如果保障房体系变成了保财富，那将是一个无底洞——人的欲望是永无止境的。从这个意义上来看，“廉租房”或“公租房”比“经济适用房”更适合“保消费”的目的。其次，“保障底线”才是社会保障的应有之义，保障房应满足最低消费而不是中高层次消费，在社会财富没有积累到保障中高层次住房消费的情况下，就必须将保障房建得小且不舒适，一方面杜绝了开豪华轿车购买经济适用房的现象，另一方面让低收入人群经过努力等到劳动收入一旦达到购房的能力，就自动离开。这是一个“低收入人群”信号自动筛选的过程，完全可以替代交易成本巨大的评估体系。总之，保障房只是保障“居住”的问题，而不是解决“享受”的问题，更不是解决“财富多寡”的问题。